Среда, 1 декабря, 2021

Как мы заработали, давая в долг. Наш опыт

Инвестиции в займы под залог.

Это направление инвестиций одно из самых выгодных и надежных, т.к. кредиты нужны всем и всегда. В основном это направление для банков и МФО. Но что же делать частному инвестору, чтобы так же заработать хороший процент.

Мы три года занимаемся инвестициями в не совсем привычный для российского рынка инструмент — это не акции, не недвижимость, и не крипта. В этой статье рассказываем, как с помощью такого инструмента нам удалось заработать 52 млн ₽ чистой прибыли для наших инвесторов. А еще даем советы, на что обращать внимание, если хотите так же.

Нашли инструмент почти без риска — займы под залог
Жарким летом 2018 года наши партнеры решили заняться инвестициями. Тогда же встретились, чтобы обсудить идею.

Обсуждали-обсуждали и пришли к идее инвестировать в займы для предпринимателей. Если упрощать, то работало бы это так:

мы берем деньги у инвесторов;
даем их предпринимателю в долг;
предприниматель возвращает нам деньги с процентами;
мы берем комиссию за обслуживание и возвращаем деньги инвесторам, тоже с процентами;
фонд показывает высокую доходность.
Идея нам понравилась, мы рассказали о ней знакомым предпринимателям и собрали первые заявки на займы. Начали их анализировать и нашли подвох, даже два:

по умолчанию займы предпринимателям не обеспечены, то есть нет чего-то, что у предпринимателя можно было бы забрать, если он не погасит заём;
займы предпринимателям — дело рискованное. Многие неправильно составляют бизнес-модель, не просчитывают расходы-доходы, не знают своих конкурентов и вообще ведут бизнес странно.
Мы не могли себе позволить ввязываться в рискованные дела, потому что планировали вкладывать не свои деньги, а деньги инвесторов. Поэтому стали думать, как эти риски снизить.

И придумали вещь, которую уже тысячу раз придумывали до нас, — займы под залог: это когда инвестор дает деньги в долг под процент, а заемщик гарантирует, что вернет их, и оставляет залог — квартиру, дом, коммерческое помещение или машину. И всё это фиксируется в договоре. Так обычно делают банки, но вот на рынке частных инвестиций займы под залог почти не используются.

Идея инвестиций в займы под залог показалась нам логичной и низкорискованной. Посудите сами:

занимаем деньги людям, которые по каким-то причинам не могут или не хотят брать заём в банке. Обычно это предприниматели, которым срочно нужна оборотка или деньги на новый проект;
договариваемся о ставке выше, чем в банке — предприниматели уверены, что вложения в бизнес многократно окупятся, поэтому готовы брать в долг под 20–40% годовых;
берем залог в качестве гарантии.
Рисков почти нет: если заемщик не сможет погасить заём, мы продадим залог и получим ровно столько, сколько планировали, а инвестор — прибыль.
Идеально! Начинаем работать.

Конечно, не всегда всё бывает так гладко: дали заём — получили деньги назад с процентами, или не получили, но продали залог и всё равно оказались в плюсе. Есть сложности, о которых мы узнали уже в процессе работы, — о них расскажем в конце статьи.

Протестировали идею на себе — и только потом предложили инвесторам
Сначала протестировали идею на себе — совершили пару сделок, разобрались в юридических тонкостях: что писать в договоре, как его заверять и всё вот это вот. Поняли, что идея может быть интересна и другим инвесторам, — и оказались правы.

В 2019 году мы нашли инвесторов, которые были готовы вложиться в займы под залог, а заемщики у нас уже были. Так появился «Фонд Бридж».

Первые несколько месяцев работы фонда мы сами искали и проверяли заемщиков, привлекали инвесторов, объясняли и тем, и другим тонкости работы с инструментом. А еще — помогали договориться о процентах, оформляли документы и следили за тем, чтобы все всем платили вовремя.

А потом наняли сотрудника, чтобы успевать вести больше сделок. Еще позже — оптимизировали бизнес-процессы и собрали свою базу инвесторов и заемщиков, с которой работаем до сих пор.

И так к 2021 году мы совершили больше 400 сделок, 312 из которых — это сделки с займами под залог. Именно на этих сделках мы заработали для инвесторов 52 млн рублей, если быть точными — 52 980 915 рублей. А средняя годовая доходность для инвесторов у нас составила 18,72% — все эти данные есть в открытом доступе:

Сейчас продолжаем работу: предлагаем инвесторам подходящие сделки и полностью занимаемся их ведением, например готовим документы, общаемся с заемщиками, контролируем выплаты. Взамен берем себе часть чистой прибыли.

Если бы знали об этих трех рисках заранее, заработали бы 100 млн ₽
В процессе работы мы поняли, что у займов под залог все-таки есть риски, их три:

Потерять время на продаже залога. Если заемщик не вернет деньги, нужно будет потратить недели на оформление документов и продажу залога, и в это время капитал инвестора не будет работать.
Принять неликвидный залог. Если принимать в качестве залога любые квартиры, дома, машины, есть риск остаться без денег, но с однушкой в аварийном доме или ржавым мерседесом. Даже если удастся продать такой залог, денег, чтобы вернуть инвестору и сумму долга, и проценты по нему, не хватит.
Потерять залог. Если заемщик попадет в аварию на заложенном автомобиле или его квартира сгорит, инвестор лишится гарантии возврата денег.
Чтобы избежать этих рисков для наших инвесторов, мы проверяем каждую заявку на заём. Проверка состоит из двух этапов. На первом этапе мы проверяем заемщика: общаемся с ним, проверяем паспорт, запрашиваем сведения о банкротстве и долгах в Федеральной службе судебных приставов. Если у человека много долгов и он не может подтвердить платежеспособность, например показать работающий бизнес, мы ему отказываем.

Если с заемщиком всё ок, переходим ко второму этапу — проверяем залог и условия сделки. Чтобы риск был минимален, залог и сделка должны соответствовать трем критериям:

Рыночная стоимость залога минимум вдвое больше займа. Например, если человек берет заём на 500 000 рублей под залог машины, то такая же машина, как у него, на Авито должна стоить в среднем 1 000 000 рублей. Тогда денег, которые мы получим с продажи залога, точно хватит на оформление документов, возврат долга и процентов по нему.
Заемщик согласен застраховать залог. Например, если заём берётся под залог квартиры, ее страхуют от несчастных случаев: пожара, обрушения перекрытий, потопа и так далее. Тогда, если квартира заемщика сгорит, страховая вернет деньги, и уже с них инвестор заберет долг и проценты.
Заемщик согласен оформить сделку у нотариуса или зарегистрировать обременение в МФЦ — это нужно, чтобы он не мог продать залог без ведома кредитора, то есть нас.
В итоге после проверки мы одобряем только 3–6% заявок.

Отдельно хочется сказать про оформление сделки. Чаще всего мы подписываем два договора: договор займа и договор залога, и оба оформляем у нотариуса. Тогда, если заемщик перестанет платить, нам не придется идти в суд. Мы используем упрощенную процедуру, которая позволяет нам без суда получить залог. Если упрощать, схема такая:

заемщик нарушает договор;
мы идем к нотариусу и получаем у него исполнительную надпись;
с этой надписью переоформляем залог на себя, без суда.
Заемщик знает, что мы его залог получим без суда, и это работает как сдерживающий фактор: одно дело, когда кредитор должен пойти в суд — пусть сначала сходит, посудится месяцев шесть, а потом поговорим. Другое — когда переоформление залога занимает пару недель. Благодаря такому сдерживающиму фактору заемщики платят вовремя.

За всё время работы у нас было лишь две сделки, из-за которых пришлось обращаться в суд. Оба раза мы выиграли. И хоть инвесторы потеряли время, зато получили обратно сумму долга и проценты по нему.

Мы и дальше будем наращивать портфель сделок и рассказывать о займах под залог, потому что среди частных инвесторов в России о них мало кто знает. А вам хотим дать совет: если решите инвестировать, действуйте по нашей схеме и выбирайте сделки без рисков. Или обращайтесь к нам — будем рады новым инвесторам.

Если хотите работать с нами, пишите, отправим вам данные о последних лотах на почту. Либо свяжитесь по телеграму: wm2exchange

Полезное
Related news